Loi Airbnb : ce que vous devez savoir si vous louez votre bien
Depuis le 1er janvier 2025, les auto-entrepreneurs qui louent un logement meublé de tourisme, via des plateformes comme Airbnb, Abritel ou Booking, doivent se conformer à une nouvelle réglementation beaucoup plus stricte. Votée fin 2024 et entrée en vigueur début 2025, la loi dite "anti-Airbnb", portée par la députée Annaïg Le Meur, vise à mieux encadrer les locations de courte durée dans certaines zones tendues, à lutter contre la pénurie de logements et à rétablir une équité fiscale entre les loueurs de meublés touristiques et les bailleurs classiques.
Alors, qu’est-ce que cette réforme implique vraiment pour le loueur ?
Un régime fiscal beaucoup moins favorable
La première mesure phare de la loi concerne le régime micro-BIC, historiquement très avantageux pour les loueurs de meublés. Jusqu’en 2024, un auto-entrepreneur pouvait bénéficier d’un abattement fiscal de 50% pour les locations meublées non classées, et de 71% pour les logements classés « meublé de tourisme », avec des plafonds élevés (jusqu’à 188 700 € de chiffre d’affaires). Cela permettait de déclarer très peu de revenus imposables et d’éviter de passer au régime réel.
Depuis 2025, les choses ont changé. Le nouvel abattement fiscal est limité à 30% pour les logements non classés, avec un plafond de 15 000 € de chiffre d’affaires annuel. Pour les logements classés, l’abattement passe à 188 700 €, avec un plafond de 77 700 €. Au-delà, le passage au régime réel devient obligatoire.
Concrètement, cela signifie que beaucoup d’auto-entrepreneurs devront désormais choisir entre :
obtenir un classement en meublé de tourisme (procédure à prévoir),
ou adopter le régime réel, avec une comptabilité complète et l’obligation de tenir un livre de recettes/dépenses, de conserver les justificatifs, voire de recourir à un comptable.
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Un DPE obligatoire pour continuer à louer
Autre grand changement : les exigences de performance énergétique. Depuis janvier 2025, tout logement proposé à la location de courte durée en zone tendue doit disposer d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) supérieur ou égal à F. Cette obligation sera progressivement renforcée : le seuil passera à E dès 2028, puis à D en 2034.
Cette mesure vise à lutter contre les passoires thermiques, responsables d’une consommation excessive d’énergie. Pour les auto-entrepreneurs qui louent des logements anciens ou mal isolés, cela peut représenter un coût important (travaux de rénovation, changement de fenêtres, isolation, etc.).
Il est donc essentiel de réaliser un DPE à jour si ce n’est pas déjà fait, et d’anticiper les futures échéances. À terme, seuls les logements classés de D à A pourront continuer à être loués légalement en meublé touristique.
Des règles plus strictes dans les communes en zone tendue
Les collectivités locales, en particulier les communes situées en zone tendue (grandes villes, stations balnéaires, zones touristiques), disposent désormais de nouveaux pouvoirs pour réguler les meublés de tourisme. Elles peuvent notamment :
limiter la durée de location à 90 jours par an pour une résidence principale (contre 120 auparavant),
imposer un numéro d’enregistrement pour chaque meublé, obligatoire pour publier une annonce,
fixer des quotas de meublés dans certaines rues ou quartiers via le Plan Local d’Urbanisme (PLU),
refuser les demandes de changement d’usage si le nombre de logements loués dépasse un seuil critique.
Ces décisions sont laissées à la discrétion des mairies, ce qui implique que chaque auto-entrepreneur doit impérativement se renseigner sur les règles applicables dans sa commune. En cas de non-respect, les amendes peuvent grimper jusqu’à 15 000 €, et les communes sont désormais habilitées à sanctionner directement les contrevenants, sans passer par un juge.
De nouvelles obligations en copropriété
Les syndics de copropriété peuvent désormais interdire ou restreindre les locations meublées de courte durée. Depuis janvier 2025, il suffit d’un vote à la majorité des deux tiers lors d’une assemblée générale pour interdire les meublés de tourisme dans un immeuble. L’unanimité n’est plus requise.
En tant qu’auto-entrepreneur bailleur, il devient donc crucial de :
vérifier les règlements de copropriété,
informer le syndic de votre activité,
et anticiper les votes en assemblée générale.
Ignorer ces règles peut entraîner l’annulation de votre autorisation de location, voire une assignation en justice de la part du syndic ou des voisins.
Un encadrement plus fort des plateformes comme Airbnb
La loi prévoit également des sanctions financières contre les plateformes de location qui ne vérifient pas la conformité des annonces publiées. Si une annonce est mise en ligne sans numéro d’enregistrement, ou si elle dépasse les durées autorisées, la plateforme peut être tenue solidairement responsable et se voir infliger une amende.
Cela a pour conséquence un renforcement des contrôles automatisés et une vigilance accrue de la part d’Airbnb, Abritel, etc. Les auto-entrepreneurs doivent donc :
déclarer leur meublé en mairie (Cerfa n°14004*04),
obtenir un numéro d’enregistrement,
et l’intégrer dans toutes leurs annonces en ligne.
À noter
Comment rester en règle en tant qu’auto-entrepreneur en 2025 ?
Face à ce durcissement réglementaire, les loueurs en micro-entreprise doivent faire preuve de rigueur et d’anticipation. Voici les actions prioritaires à entreprendre :
Vérifiez le DPE de votre logement et engagez rapidement des travaux si besoin.
Classez votre logement en meublé de tourisme pour bénéficier d’un abattement fiscal plus avantageux.
Enregistrez votre activité en mairie et obtenez un numéro obligatoire.
Respectez les limitations locales, notamment le nombre de jours loués par an.
Renseignez-vous sur les décisions de votre copropriété et participez aux assemblées générales.
Tenez une comptabilité conforme, surtout si vous dépassez les plafonds du micro-BIC.
En conclusion
Fini le temps où l’on pouvait louer librement sans trop de contraintes fiscales ni obligations légales. Pour les auto-entrepreneurs, cette réforme impose un nouveau cadre plus exigeant, mais aussi plus clair.
En se mettant rapidement en conformité, les loueurs peuvent continuer leur activité sereinement, tout en anticipant les futures évolutions prévues jusqu’en 2034. Il est donc essentiel de rester informé, de dialoguer avec les autorités locales et d’adopter une gestion rigoureuse de son activité de location saisonnière.
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